4月26日,翡翠天元首开价格1.6万/平,时隔半年,如今售价高达2.1万/平。
其实,尽管在非别墅类新房市场,翡翠天元仅是“破2万”的个案,但目前已有多个楼盘售价逼近2万,“破2”时间或许屈指可数。在二手房市场,已有多个楼盘(非别墅)售价超过2万,比如金色阳光、东湖公馆等。
可以说,翡翠天元的售价,预示着宜兴房价的一只脚,已经踏上了新台阶。然而,在宜兴房价即将又上一个新台阶之余,楼市危险却可能在逼近。
1房价优势还有多少?
对宜兴而言,周边地级市房价非常关键,如果宜兴没有足够的价格优势,买房人又何必在宜兴买房?
根据中国房价行情网统计,笔者整理了无锡、苏州、常州的一些房价,看一看宜兴房价还有多少优势。(房价超过3万的区域未列)
可见,如果以宜兴东氿新城房价来看,已经超过无锡和常州的大部分区域;如果以翡翠天元售价来看,就更为明显了。其实,即便以宜兴上月均价12400元来看,与无锡常州很多区域相差并不太大。
(数据源于中国房价行情网)
众所周知的是,相比宜兴狭小的市场,苏锡常市区发展前景更大,资源更丰富,更能吸引人才,“接盘侠”更多。既然宜兴房价已经没有多少优势,买房人又何必在宜兴买房?
2刚性需求还有多少?
宜兴本地刚性需求有多少,笔者没有相关数据,但可以想象,主要应该是乡镇或农村人进城买房,经过多年消化,数量应该不会太大。
需要注意的是,由于宜兴乡镇楼市比较发达,所以很多村民或镇民未必需要在宜城买房,更多的是在镇上买房,比如丁蜀楼市就非常火爆。
对楼市而言,宜兴还有一个重要需求群体,即外来人口。统计显示,2017年宜兴户籍人口为108.33万人,2018年末常住人口为125.61万。因此,宜兴外来人口大约接近20万人。如果这一批人出手买房,那么对楼市刺激将无以伦比。
然而,2013年末宜兴户籍总人口为107.88万,2017年末户籍总人口为108.33万人,4年时间内户籍人口仅增长0.45万。可见,外来人口*宜兴的现象并不普遍,可谓极为稀少。没有*,很可能就是没有在宜兴买房,未来打算*宜兴的可能性也并不大。
因此,从宜兴自住买房需求来看,楼市未来令人担忧。
3有效需求有多少?
从理论上说,在宜兴没有房产的人,都属于刚需客户,但刚需客户不代表就是有效需求。原因很简单,没有钱的刚需客户,很难转化为有效需求。
上述外来人口,之所以不置业宜兴,除了家乡情结等,很可能一个重要因素就是买房能力问题,或者说并非不想买,而是房价高的让人望房兴叹。
若参照2018宜兴全体居民人均可支配收入44517元这一收入衡量,刨去日常开支,每年积蓄很难剩下多少,以这一收入买房的难度本身不小,更何况随着宜兴房价飞涨,收入增速难以跟上房价涨幅,*终买房希望更为渺茫。
(朋友圈截图)
综上可见,随着相比苏锡常,宜兴房价优势渐渐消失,必然会导致一部分高质量买房需求外移,转而在更有前景的苏锡常置业。与此同时,宜兴本地刚需和外来人口,又因为房价上涨,导致自身买房能力的进一步降低。