房价破2万，宜兴楼市还会涨？

来源：吉屋网发布时间：2019-10-29 10:49:49

　　4月26日，翡翠天元首开价格1.6万/平，时隔半年，如今售价高达2.1万/平。

　　其实，尽管在非别墅类新房市场，翡翠天元仅是“破2万”的个案，但目前已有多个楼盘售价逼近2万，“破2”时间或许屈指可数。在二手房市场，已有多个楼盘(非别墅)售价超过2万，比如金色阳光、东湖公馆等。

　　可以说，翡翠天元的售价，预示着宜兴房价的一只脚，已经踏上了新台阶。然而，在宜兴房价即将又上一个新台阶之余，楼市危险却可能在逼近。

1房价优势还有多少?

　　对宜兴而言，周边地级市房价非常关键，如果宜兴没有足够的价格优势，买房人又何必在宜兴买房?

　　根据中国房价行情网统计，笔者整理了无锡、苏州、常州的一些房价，看一看宜兴房价还有多少优势。(房价超过3万的区域未列)

　　可见，如果以宜兴东氿新城房价来看，已经超过无锡和常州的大部分区域;如果以翡翠天元售价来看，就更为明显了。其实，即便以宜兴上月均价12400元来看，与无锡常州很多区域相差并不太大。

　　(数据源于中国房价行情网)

　　众所周知的是，相比宜兴狭小的市场，苏锡常市区发展前景更大，资源更丰富，更能吸引人才，“接盘侠”更多。既然宜兴房价已经没有多少优势，买房人又何必在宜兴买房?

2刚性需求还有多少?

　　宜兴本地刚性需求有多少，笔者没有相关数据，但可以想象，主要应该是乡镇或农村人进城买房，经过多年消化，数量应该不会太大。

　　需要注意的是，由于宜兴乡镇楼市比较发达，所以很多村民或镇民未必需要在宜城买房，更多的是在镇上买房，比如丁蜀楼市就非常火爆。

　　对楼市而言，宜兴还有一个重要需求群体，即外来人口。统计显示，2017年宜兴户籍人口为108.33万人，2018年末常住人口为125.61万。因此，宜兴外来人口大约接近20万人。如果这一批人出手买房，那么对楼市刺激将无以伦比。

　　然而，2013年末宜兴户籍总人口为107.88万，2017年末户籍总人口为108.33万人，4年时间内户籍人口仅增长0.45万。可见，外来人口*宜兴的现象并不普遍，可谓极为稀少。没有*，很可能就是没有在宜兴买房，未来打算*宜兴的可能性也并不大。

　　因此，从宜兴自住买房需求来看，楼市未来令人担忧。

3有效需求有多少?

　　从理论上说，在宜兴没有房产的人，都属于刚需客户，但刚需客户不代表就是有效需求。原因很简单，没有钱的刚需客户，很难转化为有效需求。

　　上述外来人口，之所以不置业宜兴，除了家乡情结等，很可能一个重要因素就是买房能力问题，或者说并非不想买，而是房价高的让人望房兴叹。

　　若参照2018宜兴全体居民人均可支配收入44517元这一收入衡量，刨去日常开支，每年积蓄很难剩下多少，以这一收入买房的难度本身不小，更何况随着宜兴房价飞涨，收入增速难以跟上房价涨幅，*终买房希望更为渺茫。

　　(朋友圈截图)

　　综上可见，随着相比苏锡常，宜兴房价优势渐渐消失，必然会导致一部分高质量买房需求外移，转而在更有前景的苏锡常置业。与此同时，宜兴本地刚需和外来人口，又因为房价上涨，导致自身买房能力的进一步降低。